小区的门卫岗亭被出租变成了洗车店，主建筑地下人防空间的通道被填平租给了个人，露天游泳池旁的更衣室变成了收费健身房，公用停车场被圈占设置了收费岗亭……
浦东金龙花园的业主们发现，不知何时起，小区内大大小小的公共空间，竟被私人圈占殆尽。当业主们试图收回时却发现，这些圈占者竟然都持有盖着业委会公章的租赁合同，并称已经付过租金了。
小区内的公共区域可以被随意出租吗？高昂的租金究竟进了谁的口袋？更严重的是，当新选出的业委会试图弄清这些问题时，却发现根本无法开展工作。
公共区域被圈占近20处
浦东金龙花园建于1994年，小区配有露天游泳池、健身会所。
6月18日，物业管理人员老华（化名）带着记者在小区转了一圈，仅有三栋楼、230户业主的金龙花园，被圈占的公共区域竟有近20处！有些是业主们集体的活动空间，有些则是物业的办公用房，还有一些是被私改的空间。
“你看到那间窗户上挂着很多衣服的小房子吗？现在这间房子被租了出去，有人住在里面。”老华指着一间“倚靠”在主建筑边上的小房子说。他打开大楼另一侧对称的小房子的大门说：“这边和那边是对称的，原来的房子是这样的结构。”
记者看到，大门打开后，即是通往地下空间的楼梯，房间宽约三四米，长度则是宽度的两倍有余：“对面那间小房子和这间一样，都是小区通往地下人防空间的入口，现在楼梯被填平了，变成了一间小房子。”老华说。
据统计，仅这样的人防通道出入口，金龙花园被私占的就有3处。其他被私占的空间还包括顶楼杂物室、住宅楼里的水电工作室、保安室配套的更衣室等。
此外，小区还有一些公共空间被改作他用：“如今小区浦建路上的大门被封，原岗亭变成了一家洗车店。原来的物业管理用房被破墙开成了饭店，游泳池边的更衣室变成了收费健身房，原来的健身房则被私人租用了。小区大门外红线内的停车场，则设置了岗亭，变成了收费停车场。”
均与上任业委会签过合同
据金龙花园现在的业委会马主任介绍，2016年底，新一届业委会上任后，发现小区竟有如此多区域被圈占，也曾想将这些公共区域收回。没想到，这些圈占了小区公共区域的使用者却称他们并非私占，而是正规租用，且均付过钱。
利用小区浦建路上的岗亭开设洗车店，并圈占小区外停车场的陈先生说：“我租用停车场，是和之前的业委会签过合同的。停车场是我投资建设的，2018年前的收益归我，2018年后，我每月付场地租金4000元左右。”
占用小区物业用房破墙开店的阿平则称，他也和之前的业委会签订过合同，每月5000元租金。
占用小区游泳池边更衣室的王先生则表示，他曾借给原业委会60万元，所以游泳池边的更衣室被以10年无租金的方式，租给他抵债……
面对一张张盖有原业委会印章的合同，新上任的业委会懵了，原业委会竟然签了这么多合同，为什么从未在交接过程中提起过？这么多年，这些公共资产出租后产生的收益，又去哪儿了呢？
业委会公章由一人保管
针对此事，金龙花园新一届业委会曾与上一届业委会沟通过。但令人诧异的是，上一届业委会班组五名委员中，竟有三名委员表示，他们对小区公共财产被租赁一事毫不知情，其中包括上一任业委会的主任和副主任。
前业委会主任刘女士在一份声明中表示：“2011年底在居委会议室，本人将两枚公章交给了鹿某，由他保管。至此，本人没有参与业委会任何事宜。”
而前业委会副主任鹿先生则告诉记者，由于工作调动，他自2012年起已不在上海，一开始将公章带在身上，后因小区用章不便，便将公章转交给了业委会委员殷先生，并向塘桥街道递交了辞职报告。关于小区财产被租赁一事，他既没有参与，也不知情。“实际上，从2012年底，我们小区就没有召开过业主大会或业委会会议了。”鹿先生说。
鹿先生的说法得到了前业委会成员李先生的佐证。李某告诉记者，作为业委会中的商户代表，他一直在金龙花园商用房中开店，但从未被告知小区设施被租赁了，自2012年年底，也再未参加过业委会相关会议。
持有租赁协议的租户们曾告诉前来问询的业主，他们是从前任业委会中一名殷姓成员手里租借的，部分租客表示，他们将租金直接交给了殷先生，殷先生即是该小区业委会两枚公章（业委会公章、业主大会公章）的保管者。
金龙花园所属的蓝高居委会丁书记告诉记者：“很多小区业委会做出重要决议时，都会邀请居委会参加，只要他们邀请，我们都会去参加。但是，自2012年，金龙花园就没再邀请我们参加业委会会议。居委会督促他们召开业主会议，按时公布小区公共收益账目，业委会的人就说小区没有钱，没法开，以此搪塞我们。”
据蓝高居委会工作人员介绍，上一任业委会已多年未按规定公开小区公共收益收支，未召开业主大会或业委会会议。业委会换届至今，也未进行账目交接和财务账目审计：“实际上，他们连换届都是我们代为展开的。正常情况下，业委会换届需上一任业委会提交申请。但是，这个小区上一届的业委会迟迟不提交换届申请，考虑到任期已到，居委代为发起了新一任业委会的筹备工作。”
自称租金已用于小区修缮
那么，小区公共资产到底是怎么被租出去的呢？出租的收益又去哪里了呢？
据阿平说，他从殷先生处租借了一个15平方米左右的店面，“我是当面以现金方式直接交给殷先生本人的，由于没有第三方在场作证，在我的要求下，殷在我的笔记本上亲手书写了收款情况。”
圈占了小区外停车场的陈先生，以及租用了游泳池边更衣室的王先生也表示，其签订协议的对象是金龙花园业委会，但协议签订者是业委会成员殷先生。
殷先生则告诉记者，他所收到的租金已用于小区的修缮：“这些新来的业主不知道，我们小区是没有维修基金的。没有钱维修怎么办？我们就向外面借了钱，再用租金还钱，现在业主们不记得这些事情了，但是我们业委会要记得。”
不过，当记者问及其所收的租金，究竟用于哪部分维修，是否有账目时，殷先生表示：“这个我不方便说的，我又不知道你是谁。”
物业称无法制约业委会
上海海城物业有限公司（以下简称“海城物业”）自2013年起开始管理服务金龙花园，物业公司计经理说，小区公共收益账目由物业代管，但这些被租赁的公共产业均由上任业委会操控，上任业委会在签订合同后，将其中六份交给了物业，由物业代收，纳入公共收益中：“但在实际收款过程中，很多时候租客会告诉我，已经交给了业委会，很多钱实际上收不上来。”
计经理说，2014年至今，物业仅从小区被租赁的公共区域中收得租金95500元。也就是说，尽管金龙花园近20处公共区域被以上任业委会的名义出租，但仅有六项被出租区域中的部分租金进入了金龙花园小区公共收益账户，其余收益的去向均不明晰。
“小区外的停车场，曾经有三个月的收益交给物业，共计148500元。而游泳池旁的更衣室，被出租的人防通道改成的小屋，占用浦建路岗亭开设的洗车场，以及停车场2016年8月之后的收益，我们从来都没收到过，更未纳入小区的公共收益账目。”计经理说，目前金龙花园的公共收益主要来自小区内停车场，由业主们缴纳的停车费，物业平时主要靠这些钱对小区进行日常维修。
正常情况下，小区公共收益应由物业代管，由业委会审批后决定如何使用。那么，为何金龙花园的公共收益会出现这种情况呢？
“我们没办法，我们无法制约上任业委会。”海城物业计经理无奈地说，“他们签好合同直接给我，或者不给我，我都没有办法。业委会可以监督我，我没有办法监督业委会。我也和上任业委会提过，要不要对公共收益账目进行公开，老的业委会说不要，我也没有办法。”
建议业主通过司法途径解决
事实上，不仅物业无法制约，金龙花园新业委会上任已半年，似乎也拿这个问题没有办法：上任业委会至今未对这些账目进行交接或审计。
据塘桥街道房屋管理办事处王主任介绍，街道和居委会在得知金龙花园原业委会不召开业主大会、不公布公共收益账目、不对公共收益账目进行交接后，曾经多次约谈相关人员，要求其整改。然而，该成员始终拒不履行，目前街道实在没有更好的解决办法：“我们电话沟通过，要求他来街道，居委会也见面约谈过，下过整改通知书，甚至上门沟通过，但是殷先生始终以各种理由推脱。最初甚至连公章都不移交。”
根据《上海市住宅物业管理规定》：“业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交物业所在地房管办事处保管。拒不移交第一款所述物品的，新一届业主委员会可以请求物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处督促移交，物业所在地公安机关应当予以协助。”
“我们知道有这项条款，但是该条款只说明可以请所在公安机关协助，却未说明该进行怎样的处罚。”王主任说，“现在我们只能建议业主，通过司法途径解决问题。”
既然街道和居委很早就掌握了金龙花园小区业委会常年无法正常运作的情况，为什么不提早进行纠正呢？
王主任说：“无论是房办还是街道，都曾不断要求原业委会公开账目并召开业主大会。但是原业委会拒不履行，我们也没有办法，只有小区的业主才能对业委会进行任免、对业委会成员进行增补改选、对业委会决议进行改变。我们只有在业委会人数不到一半的情况下，才能代为组织业委会的增补改选工作。这个小区业委会尽管主任、副主任均已不能正常履行职责，但业委会人数仍在半数以上，我们无法干涉。”
